Un techo es un sistema. No solo tejas.
La mayoría de los techos que fallan temprano no fallan en la teja. Fallan en el valle, el flashing, el sello del tubo, o un deck que nadie revisó antes de taparlo.
Teja asfáltica arquitectónica.
Es lo que tiene casi toda subdivisión de Gwinnett, lo que exigen la mayoría de las HOA, y contra lo que se va a escribir el alcance de su seguro. La propia ordenanza de desarrollo de Gwinnett pide tejas con apariencia de pizarra o piedra natural, y por eso el vecindario se lee en carbón y gris envejecido en vez de colores brillantes.
Un reemplazo es desmonte completo hasta el deck. Revisamos el entablado una vez expuesto — la madera blanda o podrida se reemplaza, no se tapa. Luego membrana sintética, escudo de hielo y agua en los valles y alrededor de las penetraciones, flashing nuevo, sellos de tubo nuevos y ventilación de cumbrera.
Standing seam, cuando conviene.
El metal dura más, aguanta mejor el viento y no pierde gránulos con el granizo. También cuesta bastante más al inicio y no toda casa es buena candidata.
Le decimos con honestidad si tiene sentido para la suya. Si piensa vender en tres años, probablemente no. Si esta es la casa donde se va a quedar, y sobre todo si está cansado de presentar un reclamo cada par de primaveras, muchas veces sí. Algunas aseguradoras también tarifan el metal distinto — vale preguntarle a su agente.
Dónde gotean realmente los techos.
Las tejas son la parte más barata de su techo y lo que menos probablemente falle primero. Estos son los cuatro lugares donde miramos con más cuidado.
Valles
Donde se juntan dos pendientes va toda el agua. Los techos de Gwinnett están cortados con gables, así que la mayoría de las casas de aquí tienen varios.
Flashing
Chimeneas, paredes, tragaluces. Reusar flashing viejo en un techo nuevo es un atajo que aparece en el año tres.
Sellos de tubo
El collar de hule alrededor de las ventilaciones de plomería se seca y se raja con el sol de Georgia, normalmente antes de que se acaben las tejas.
El deck
Madera blanda debajo de tejas viejas. Una vez tapada, nadie la vuelve a ver en veinte años.
No todo necesita techo nuevo.
Si tiene un techo de cinco años y un sello de tubo malo, eso es una reparación, y se lo cotizamos como reparación. Venderle un reemplazo a alguien que necesita un arreglo de $300 es como este oficio se ganó su reputación.
Donde sí le vamos a discutir es en reparar un techo cerca del final de su vida. Parchar un techo de 20 años le compra una temporada y le cuesta dinero que preferiría poner en el reemplazo que va a necesitar de todas formas.
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